Financieel

Digitaal afhandelen van huurovereenkomsten

> Als particulier

Via het portaal Myrent van de federale overheidsdienst Financiën is het al een tijd mogelijk om huurcontracten en plaatsbeschrijvingen te bezorgen aan de administratie die de registratie van die documenten regelt. Aan de procedure zit toch nog een ‘analoog’ kantje. De documenten moeten nog altijd uitgeprint, manueel ondertekend, opnieuw ingescand en verstuurd worden.

> Als professionele vastgoedmakelaar

Vastgoedmakelaars die over de juiste software beschikken om digitale handtekeningen te certifiëren kunnen hun cliënten huurovereenkomsten en plaatsbeschrijvingen digitaal laten ondertekenen. Dat sluit het heen-en-weer sturen van documenten via de post en eventuele afspraken op het kantoor uit, wat een tijdswinst van enkele weken kan opleveren.

Tot voor kort was het niet mogelijk digitaal ondertekende documenten op een rechtsgeldige manier aan de federale overheidsdienst Financiën te bezorgen omdat die niet in staat was de digitale handtekeningen te lezen. Met andere woorden: er moesten nog altijd fysieke handtekeningen op de digitaal ondertekende documenten komen.

Daar is nu verandering in gekomen. Dewaele Vastgoedgroep en Financiën zijn samen een pilootproject gestart waardoor de administratie digitale handtekeningen kan lezen. Dat leidt ertoe dat een huurovereenkomst in enkele muisklikken kan worden afgehandeld. Het is de bedoeling dat ook andere vastgoedmakelaars het systeem oppikken.

Hoe werkt het? Dewaele stuurt via het e-signplatform Connective een e-mail met een link naar de betrokken partijen. Die leidt naar een beveiligde omgeving waar ze de documenten kunnen ondertekenen. Na de ondertekening ontvangen ze een e-mail met een link naar de ondertekende documenten. Om van het systeem gebruik te kunnen maken moeten ze over een e-ID-lezer en een pincode beschikken.

Digitaal ondertekenen kan ook via sms. In dat geval ontvangen de partijen een e-mail met een link naar een beveiligde omgeving. Om de documenten te ondertekenen moeten ze de laatste vier cijfers van hun mobiel nummer ingeven. Daarna ontvangen ze een code van vijf cijfers die ze in de beveiligde omgeving moeten ingeven. Na de ondertekening krijgen ze een e-mail met een link naar de ondertekende documenten.

Digitaal afhandelen van koopovereenkomsten

> Als particulier

Wie zonder makelaar werkt, kan weinig anders dan analoog te werk gaan. Beide partijen moeten het koopcompromis met de hand tekenen. De notaris zal de transactie in een akte gieten en ze bij Financiën laten registreren.

> Als professionele vastgoedmakelaar

Met het systeem dat Dewaele samen met Financiën uittest, is het mogelijk de verkoopovereenkomst digitaal te ondertekenen. Verder staat de digitalisering niet, aangezien het online registreren van koopovereenkomsten niet mogelijk is. De koper en verkoper moeten naar een notaris stappen om de transactie in een akte te gieten. Na het verlijden van de akte laat de notaris de akte bij de overheid registreren.

Digitaal bieden bij openbare verkoop

Eerder dit jaar zagen enkele initiatieven het licht die het mogelijk maken online te bieden op woningen en gronden die openbaar worden verkocht. Dat haalt de openbare verkopen weg van de traditionele achterzaaltjes van cafés. Geïnteresseerden kunnen gewoon van achter hun pc bieden.

> Biddit

Begin mei lanceerde de Federatie van het Notariaat (Fednot) Biddit, een platform om openbare verkopen online mogelijk te maken. Een aantal advertenties op immowebsites kreeg een link naar Biddit.be, waar online een bod kan worden uitgebracht. Het is ook mogelijk rechtstreeks op de site van Biddit naar online te koop gezette panden te zoeken.

Wie wil bieden, maakt een account aan op basis van zijn rijksregisternummer. De ondertekening van een bod gebeurt met de e-ID-reader of de Itsme-app, waarmee je je ook op een aantal overheidsportalen kan aanmelden. De biedingen zijn bindend. De bieders zijn anoniem voor elkaar, maar de notaris kent hun identiteit.

Van de 5.000 tot 6.000 openbare verkopen die jaarlijks plaatsvinden, gebeurden er sinds mei 46 via Biddit. ‘De voorbije maanden waren een pilootfase waarin we vooral de technologie van het platform op eventuele kinderziektes wilden testen’, zegt Carol Bohyn, woordvoerder van Notaris.be. Binnenkort wordt een nieuwe reeks openbare verkopen online gezet. Biddit mikt op 200 tot 250 verkopen in het najaar. ‘Het is niet de bedoeling dat het digitale platform de caféverkopen volledig vervangt. We willen een goede selectie maken van de panden die we op Biddit aanbieden. Het gaat vooral om woningen die een jonger publiek kunnen aanspreken, want zij voelen zich het meest aangesproken door de mogelijkheid om digitaal te bieden.’

> Vendomi

Net voor Biddit operationeel werd, werd ook het privé-initiatief Vendomi gelanceerd. In principe doet het onlineplatform hetzelfde als Biddit: digitale biedingen op openbare verkopen verwerken. ‘We zijn in 2017 beginnen te bouwen aan het platform’, zegt initiatiefnemer Bart De Witte. ‘Pas nadien hoorden we dat het notariaat met een gelijkaardig systeem bezig was. We hebben contact opgenomen met Fednot om samen te werken. Maar zij wilden niet om de tafel gaan zitten.’

‘Fednot ging eind 2016 met de ontwikkeling van Biddit van start’, reageert Bohyn. ‘Het project ligt in het verlengde van andere digitaliseringsprojecten van het notariaat zoals eDepot voor het online oprichten van een vennootschap in 48 uur tijd en eRegistration voor de online registratie van akten bij Financiën. De digitale projecten worden gerealiseerd door de ICT-afdeling van Fednot. Lokale, commerciële initiatieven steunen is niet onze taak.’

De Witte geeft toe dat er sinds de start van Vendomi nog maar één transactie plaatsvond. ‘Maar die was met 535 euro per vierkante meter zo succesvol dat net niet het dubbele van de aanvangsprijs behaald werd. Ons model werkt wel degelijk.’

De Witte wil desnoods het businessmodel aanpassen en met online biedingen beginnen buiten de markt van de openbare verkoop.‘Meestal wordt vastgoed in de markt gezet voor een bepaalde prijs en moet de verkoper die na verloop van tijd laten zakken. Bij online verkopen kan een verkoper met een lagere prijs van start gaan en de markt laten werken. In heel wat gevallen kom je uiteindelijk op een hogere prijs uit.’

Het wordt een stuk eenvoudiger om uit het huwelijksbootje te stappen, tenminste voor wie dat ‘met onderlinge toestemming’ doet. Tot nu toe moesten echtgenoten één keer voor de familierechtbank verschijnen als ze in onderling overleg wilden scheiden en als ze nog geen zes maanden apart woonden. ‘Het is vaak lang wachten op een datum waarop de scheidende partijen naar de rechtbank kunnen komen. Als het zover is, moeten ze soms uren samen voor de zittingszaal wachten. Dat is geen ideale situatie’, zegt advocaat Nathalie Labeeuw (Cazimir).

Vanaf 1 september is dat niet meer nodig en verloopt de procedure voor een echtscheiding door onderlinge toestemming (EOT) schriftelijk. Dat bespaart de ex-partners een verplaatsing terwijl de rechters worden ontzien.

Een bezoek aan de rechtbank kan wel nog als de rechtbank, de procureur des konings of een van de echtgenoten daarom vraagt. De rechtbank kan dat nog steeds bevelen als ze vindt dat het akkoord indruist tegen de belangen van de kinderen.

Voorafgaande overeenkomsten

Een EOT is maar mogelijk als beide partners een overeenkomst bereiken over alle gevolgen van de echtscheiding, voor de procedure ingeleid wordt.

Uiteraard moeten ze akkoord gaan om te scheiden, maar ook over de verdeling van de goederen, de schulden, het verblijf en de onderhoudsbijdrage voor de kinderen moeten ze een overeenkomst bereiken. ‘Daarnaast moeten ze beslissen of ze elkaar een onderhoudsuitkering betalen en of ze van elkaar erven als een van hen tijdens de echtscheidingsprocedure overlijdt’, zegt advocaat-bemiddelaar Steven Brouwers. ‘Bij een EOT stappen ex-partners pas naar de rechtbank als het moeilijke werk – een akkoord bereiken – al achter de rug is’, benadrukt advocaat Patrizia Macaluso (Greenille by Laga).

De echtgenoten managen dus hun eigen echtscheiding. Daarom moeten ze goed weten wat ze willen. ‘Een EOT doet een appel aan de volwassenheid van de scheidende partijen’, zegt Brouwers. Die zijn – strikt genomen- niet verplicht een beroep te doen op een bemiddelaar, een advocaat of een notaris om de voorafgaande overeenkomsten op te stellen.

De tussenkomst van een notaris is alleen verplicht als de ex-partners ook een schikking treffen over een onroerend goed waarvan ze samen eigenaar zijn. Bijvoorbeeld als ze beslissen de gemeenschappelijke woning niet te verkopen zolang de kinderen er wonen of als een van beiden zijn ex wil uitkopen.

Toch is enige professionele ondersteuning aan te raden. Een bemiddelaar kan helpen de situatie te deblokkeren en een vergelijk te vinden waarin beide partners zich kunnen vinden.

Een bemiddelaar die ook jurist is, zoals een advocaat of een notaris, heeft een stapje voor. Juristen weten meestal beter hoe ze overeenkomsten moeten opstellen. Ze zijn ook beter onderlegd om mensen door de procedure te loodsen of hen op de juridische valkuilen te wijzen. ‘Echtscheidingen zijn te complex geworden om aan niet-juristen over te laten’, zegt Brouwers.

Onherstelbare ontwrichting

Als geen akkoord mogelijk is, kunnen de echtgenoten zich tot de familierechtbank wenden om een echtscheiding te vragen wegens de ‘onherstelbare ontwrichting van het huwelijk’ (EOO). Niemand kan gedwongen worden gehuwd te blijven. De wetgever voerde in 2007 een recht op echtscheiding in. Er zijn twee opties:

– De partners voeren feiten aan die wijzen op een blijvende breuk zoals overspel, huiselijk geweld, pesterijen, grove beledigingen of een gebrek aan steun. Ze moeten die feiten bewijzen, wat moeilijk kan zijn.

– De partners vragen de echtscheiding aan omdat ze al een poos feitelijk gescheiden leven. In dat geval moeten ze geen feiten aantonen die wijzen op een onherstelbare ontwrichting. De feitelijke scheiding geldt als vermoeden dat de breuk niet te lijmen is.

Dat is een optie als de relatie op een dood spoor zit, beide partners willen scheiden, maar geen akkoord kunnen bereiken over de kinderen of de verdeling van de goederen. Ze kunnen dan samen een verzoek tot echtscheiding indienen. ‘De rechtbank zal de echtscheiding uitspreken zodra de echtgenoten meer dan zes maanden apart wonen’, zegt Macaluso.

Soms wil een van de partners helemaal geen punt achter de relatie zetten. Dan is de andere partner verplicht de echtscheidingsprocedure alleen in te leiden. De familierechtbank zal de echtscheiding slechts toekennen als hij kan aantonen dat ze al minstens een jaar feitelijk gescheiden leven.

De vraag wie schuldig is als het huwelijk op de klippen loopt, speelt geen rol meer. Toch sijpelt de schuldvraag soms nog door. ‘Als een echtgenoot een zware fout heeft gemaakt die de voortzetting van de samenleving onmogelijk maakt, kan de rechtbank zijn verzoek tot toekenning van een onderhoudsuitkering weigeren’, zegt Macaluso. Het is aan de rechter om te oordelen of de feiten zwaar zijn. Overspel kan een zware fout zijn, maar de rechter kan, afhankelijk van de omstandigheden, ook oordelen dat het dat niet is.

Vechtscheiding

Een EOO kan sneller tot een vechtscheiding leiden, zeker als de procedure door slechts een van de echtgenoten is ingeleid. ‘De partners kunnen altijd proberen tijdens de procedure tot een akkoord te komen. Maar als slechts één echtgenoot het initiatief voor de echtscheidingsprocedure neemt, is het moeilijker de situatie nadien recht te trekken’, zegt Brouwers.

Omdat volop op bemiddeling wordt ingezet, vragen de familierechtbanken de scheidende partijen eerst welke pogingen ze hebben ondernomen om er onderling uit te geraken. Als de huwelijkspartners nog niets hebben geprobeerd, stuurt de rechtbank hen eerst naar een erkend bemiddelaar of een andere rechter van dezelfde rechtbank, die probeert een minnelijke regeling uit te werken. Het gaat om een rechter die dankzij zijn gezag druk kan uitoefenen om de partijen tot een akkoord te bewegen.

Als er niets uit de bus komt, zal de familierechtbank belangrijke knopen doorhakken. ‘In dat geval legt de rechter een beslissing op. Bij een EOO geven de partijen de regie over hun breuk meer uit handen’, zegt Brouwers.

Daarmee is de kous niet af. De familierechtbank beslist waar en wanneer de kinderen moeten verblijven en hoeveel onderhoudsgeld voor de kinderen en eventueel voor de ex-echtgenoot moet worden betaald.

Nadien moeten de ex-partners naar de notaris om hun hebben en houden te verdelen. In eerste instantie spreekt de rechter zich daar niet over uit. ‘De ex-echtgenoten kunnen eindeloos over de verdeling van lepels en vorken discussiëren’, zegt Brouwers. ‘Als ze ook over de verdeling van de onroerende goederen, de inboedel, de spaargelden of de effecten geen akkoord bereiken, moet de verdelingsakte die de notaris opstelt nog eens voorgelegd worden aan de rechtbank. Daardoor kan zo’n vereffening-verdeling lang aanslepen.’

Kostprijs

Hoeveel een procedure kost hangt van meerdere factoren af, onder meer van de vraag hoelang ze duurt. Reken voor een bemiddelaar op minimaal 100 euro per uur (vrij van btw).

Ook de meeste advocaten hanteren een uurloontarief. Advocaten zijn vrij het ereloon te bepalen, maar tarieven van 100 tot 300 euro (zonder 21 procent btw) zijn courant. Advocaten zijn deontologisch verplicht hun cliënten vooraf in te lichten over de manier waarop ze hun ereloon berekenen. In het Brusselse hanteren ze soms hogere tarieven dan in kleinere steden.

De gerechtskosten worden meestal over de twee partijen verdeeld en zijn vaak maar een fractie van die van de adviseurs.

De belastingdienst is dan wel geen erfgenaam, toch neemt hij een hap uit wat u erft. Hoe groot die hap is, hangt af van waar de overledene woonde, van wie u erft en wat u erft.

Met behulp van onderstaande tool kunt u tot op de euro uitrekenen hoeveel u als erfgenaam moet afstaan aan de fiscus.

1. Waar woonde de overledene?

Elk gewest hanteert zijn eigen tarieven van de erfbelasting. De fiscale woonplaats van de overledene bepaalt het gewestelijk tarief. Waar u woont als erfgenaam of waar de goederen liggen die u erft, is niet van belang. Woont u in het Waals Gewest en erft u een woning in het Brussels Gewest van uw ouders die in het Vlaams Gewest wonen, dan gelden de Vlaamse tarieven.

Woonde de overledene tijdens zijn laatste vijf levensjaren op meer dan één plaats in België? Dan is de plaats waar hij het langst woonde, in die vijf jaar bepalend.

2. Van wie erf ik?

Erfgenamen worden opgedeeld in categorieën. Hoe dunner de bloedband, hoe hoger de tarieven.

–          Uw partner, uw ouder of uw kind

Uw partner is uw echtgeno(o)t(e) of uw wettelijk samenwonende partner.

In het Vlaams Gewest geldt dit voordelige tarief ook voor wie minstens één jaar feitelijk samenwoont. Daarom vragen we u in de tool om aan te geven hoelang u feitelijk samenwoont. In het Brussels en het Waals Gewest valt uw feitelijk samenwonende partner altijd onder het tarief ‘iemand anders’.

Uw ouder is uw vader, moeder, grootouder of stiefouder.

Uw kinderen zijn al uw biologische kinderen, uit uw huidige, vorige of zelfs overspelige relatie en uw adoptiekinderen. Laat u uw stiefkinderen goederen na via een testament, dan genieten ook zij dat tarief. Maar uw stiefkinderen zijn, in tegenstelling tot uw biologische kinderen, geen wettelijke erfgenaam.

–          Uw broer of zus.

Dit tarief geldt ook voor halfbroers en halfzussen.

–         ‘Iemand anders’

In het Brussels en het Waals Gewest valt uw feitelijk samenwonende partner altijd in deze categorie. In het Vlaams Gewest is dat het geval zolang u minder dan 1 jaar feitelijk samenwoont.

Ook als u uw vrienden en uw schoonfamilie goederen nalaat via een testament, betalen zij dat tarief.

 3. Welk bedrag erf ik?

Niet de omvang van de totale nalatenschap telt, maar wel het bedrag dat u als erfgenaam toegewezen krijgt. De erfbelasting wordt immers per erfgenaam berekend, behalve als u in het Vlaams of het Brussels Gewest erft van een neef, nicht, oom, tante of een vreemde. Dan wordt het tarief wel bepaald door op te tellen wat iedereen in die groep samen erft.

Erft u van uw partner, (groot)ouder of (klein)kind die in het Vlaams Gewest woonde? Dan wordt uw erfenis ook nog eens opgedeeld in een roerend en een onroerend gedeelte. Een kind dat 150.000 euro cash en een woning ter waarde van 150.000 euro erft, betaalt daardoor minder erfbelasting dan een kind dat 300.000 euro cash erft. Die regel bestaat niet in het Waals of het Brussels Gewest.

Laat de overledene schulden na? Dan mag u die in mindering brengen van het bedrag dat u invult in de tool. Ook de begrafeniskosten mag u verrekenen. In Vlaanderen kunnen een aantal schulden forfaitair gewaardeerd worden, zonder dat de effectieve schuld moet worden aangetoond. Het forfait bedraagt 1.570,80 euro voor zaken zoals de laatste ziekenhuisrekening, huishoudelijke schulden… en 6.283,20 euro voor de begrafeniskosten. De forfaits worden jaarlijks geïndexeerd. De schulden aangegaan voor de verkrijging van onroerende goederen – zoals een hypothecaire lening – vallen niet onder het forfait.

Extra vrijstelling, kortingen en gunsttarieven

De tarieven vertellen niet het volledige verhaal, want bepaalde erfgenamen profiteren in bepaalde gevallen van een vrijstelling, van kortingen of gunsttarieven. Die verschillen van gewest tot gewest.

Vlaanderen

• echtgenoten en wettelijke samenwoners betalen geen erfbelasting op de gezinswoning. Wie feitelijk samenwoont, moet minstens 3 jaar samenwonen om die vrijstelling te genieten. Ze geldt niet voor ouders en kinderen die feitelijk samenwonen.
• Echtgenoten en wettelijke samenwoners hoeven voortaan geen erfbelasting meer te betalen op de eerste schijf van 50.000 euro roerende goederen. Feitelijke samenwoners moeten minstens 1 jaar samenwonen om deze vrijstelling te genieten. Dat levert een besparing op van maximaal 1.500 euro.
• Een andere nieuwigheid is dat wie voor zijn 21^ste wees wordt, de vrijstelling geniet op de gezinswoning en geen erfbelasting hoeft te betalen op de eerste schijf van 75.000 euro roerende goederen. Deze nieuwigheid is niet meegenomen in de berekeningstool.
• Wie minder dan 50.000 euro erft in rechte lijn of van zijn partner, geniet een extra korting. Hetzelfde geldt voor kleine erfenissen onder 75.000 euro van een broer, zus of iemand anders. Deze korting is verrekend in de tool.
• Het familiebedrijf kan onder bepaalde voorwaarden worden nagelaten tegen een vlak tarief van 3 procent in rechte lijn en tussen partners en 7 procent aan alle anderen. De tool veronderstelt dat deze voorwaarden vervuld zijn.

 Brussel

•  Erfgenamen in rechte lijn betalen geen erfbelasting op de eerste schijf van 15.000 euro.
• Vrijstelling op de gezinswoning voor gehuwden en wettelijke samenwoners.
• Het familiebedrijf kan onder bepaalde voorwaarden worden nagelaten tegen 3 procent in rechte lijn, echtgenoten en wettelijke samenwoners en tegen 7 procent aan alle anderen.

 Wallonië:

• Erfgenamen in rechte lijn, echtgenoten en wettelijke samenwoners betalen gen erfbelasting op de onderste schijf van 12.500 euro.
• De gezinswoning is vrijgesteld van erfbelasting voor de langstlevende echtgenoot en wettelijk samenwonende partner.
• Het familiebedrijf kan onder bepaalde voorwaarden nagelaten worden tegen 0 procent.

Sinds 15 juli is het voor bepaalde klussen mogelijk om onbelast bij te verdienen.

Volgens de federale minister van Sociale Zaken, Maggie De Block (Open VLD), hebben zich ondertussen al ruim 1.000 Belgen aangemeld.

De overgrote meerderheid, namelijk 867 personen, hebben zich opgeven omdat ze bijspringen voor een vereniging, meestal een sportvereniging (588).

Daarnaast hebben 193 mensen zich aangemeld omdat ze een dienst verlenen aan een andere burger. Het gaat meestal om kleine onderhoudswerkzaamheden (76 personen). 25 personen gaven zich op omdat ze zorgen voor andermans huisdier, 24 personen omdat ze sportlessen geven en nog eens 24 omdat ze bijles geven.

Studiebegeleiding

Het is perfect mogelijk om onbelast bij te verdienen door studiebegeleiding te geven aan leerlingen of studenten.

Voor zover de studiebegeleiders niet meer verdienen dan 6.130 euro per jaar, hoeven ze daarop geen belasting te betalen. ‘Voordien werden lesgevers zwaar belast en moesten ze heel wat administratie bijhouden’, meldt De Block. ‘Velen wilden daarom de stap niet zetten, anderen gaven bijles in het zwart.’

Als u zich aanmeldt als klusser, loopt u geen gevaar op inspecties en boetes wegens zwartwerk. Ook is de administratie tot een minimum beperkt.

Occasioneel

Wil u als bijklusser belastingen vermijden, dan mag u dat slechts occasioneel doen.

Dat geldt ook voor studiebegeleiding. Als de bijlessen structureel, bijvoorbeeld één avond per week worden georganiseerd, zijn er wel belastingen verschuldigd.

De aangifte van inkomsten kan eenvoudig via de online toepassing www.bijklussen.be.

 Ook andere schoolactiviteiten komen voor het onbelast bijverdienen in aanmerking.   Dat geldt voor de opvang voor, tijdens of na de schooluren, het vervoer van en naar school, de begeleiding tijdens schooluitstappen of bij activiteiten op school, of voor occasionele of kleinschalige verfraaiingswerken aan de school of de speelplaats.

Gepensioneerden

Het nieuwe statuut ‘plussen’ staat open voor werknemers die minimum 4/5 werken, zelfstandigen in hoofberoep en voor gepensioneerden.

Volgens de eerste statistieken maken vooral werknemers van het systeem gebruik. In mindere mate gepensioneerden. Zelfstandigen het minst.